创业投资者经过前期详细的筛选和判定后，认准了适合自己品牌和个人事业规划的具体物业后，接下来会面临一个具体而又极其重要的任务，签订店铺的商业条件。

先解释一下，什么叫店铺的商业条件？

官方解释：创业投资者为获取新店铺所必须向店铺所有人、使用权人或出租权人和物业管理人等权利主体及管理主体提供的商业条件。这些商业条件是可能获得店铺租赁使用权的基础和前提。

通俗地讲，承租方为获得店铺租赁使用权而与出租方协商达成一系列一致的租约条件。

每个创业投资者都希望能签订一份理想的、符合品牌财务模型的、良好健康的商业条件，因为这些条件对店铺的开设、后续经营以及后期盈利等有着深远的影响。

从内容上划分，店铺的商业条件可分为以下七个方面：

1）租金方案；

2）租期及免租期；

3）物业管理费及相关费用；

4）定金或押金；

5）租赁店铺财务保险；

6）租赁店铺的相关税费；

7）租赁合同登记费。

一、租金方案

租金方案是店铺租赁中最重要的商业条件，也是出租方与承租方之间最关注的元素。它包括租金、递增方式及支付方式。

租金方案中最容易被创业投资者忽略的一个概念就是含税与不含税，在实际操作中，很多出租方会提出一个不含税的租金，即出租方租金的净收益，此类情况一般由承租方去缴纳税收。

租金方案的设立一般可以通过两种方式实现，一是市场横向比较，二是细分业态反推。

所谓市场横向比较，即同一地区、相同地段、类似项目的租金水平得出一个整体的租金水平。这是根据市场客观现状得出的租金水平，比较客观。比如，成都市新希望路商圈的租金区间为280-400元/平方之间，那么承租方与出租方租金方案就会以此为重要参考。

所谓细分业态反推，即每一种业态在特定的城市或区域都有自己的租金计算方式，根据自身店铺的特点结合行业租金，然后得出租金计算的方法。比如现在大力发展的社区生鲜超市承租能力在200元/平米内，那么高出这样的租金方案就很难承租。

在租金方案的谈判中，会有诸多因素左右结果，创业投资者可参考以下因素来进行谈判：

1）通过调研，找出目标市场实际的租金水平范围，这是租金方案最重要的参考因素；

2）租赁商铺的供应量。在某一时期内，同一商圈、地段的租赁店铺供应量决定了承租方在谈判中的主动与被动，比如同地段的出租店铺数量较多，那么极有可能获得一份利于承租方的租金方案；

3）竞争对手与互补业态的多少：简单来讲，同一商圈竞争对手越多，我们能承受的租金就越低；互补业态越多，我们能承受的租金就相应越高。在此说明一点，这里所谓的高低是一个相对概念；

4）出租方与承租方资金实力等所造成的主被动关系：比如，出租方较为急切地出租店铺，承租方可把握此心理谈较低的租金；若出租方资金紧张，希望支付方式采取一次性支付一年租金，则必然会对租金额度设立方面做出让步；若承租方资金压力大，希望缩短支付租金周期，采取诸如月付方式，必然在租金水平的谈判上处于劣势；

在实际商业操作中，租金方案的设定主要有以下几种方式：

1）固定租金

   根据租赁面积而设定的每月每平方的固定值而确定租金数额，该固定租金在一定期限内不因经营因素而变化。如，承租店铺为100平方米，租金约定为200元每平方每月，那么该店铺每月租金为20000元。

2）纯营业额抽成租金

   先设立抽成百分比，然后用这个百分比乘以店铺的营业额而形成的租金方案。注：必须明确店铺营业额的定义，含营业税还是不含营业税。如，按照30%的比例来计算，商家当月销售额为10万，则商家应当支付的租金为10万*30%=3万。

3）保底租金（固定租金）加营业额提成的结合方案

  平时在支付租金时，先按固定租金支付。在季度或年度结束后，计算抽成租金，实行多出弥补的办法支付抽成租金。

4）固定租金和营业额超额部分抽成的结合方案

  该租金方案先设定固定租金，并设定一个店铺营业额的额度，当实际营业额超过该额度后，超过的部分乘以抽成百分比，得出固定租金以外的抽成部分；如果实际营业额达不到设定额度，则不支付抽成租金。

租金方案还包括另一个重要的商业条件：租金递增方式。

为什么会有递增的概念呢？通常认为因为要考虑通货膨胀的因素，为了保证资金保值，所以才有了递增的概念。其实，递增的决定因素远不止于此，如出租方对商铺价值的预估，租期的长短，业态的选择以及承租方财务模型等。一般的递增率是每年按照3%-10%比例，当然，这个商业条件是很灵活的。这里透露一个原则，租金年递增比例不能高于店铺自身年度营业额的递增比例。

租金方案中的递增率和支付方式没有一成不变的，是灵活的，最终的方案取决于承租方与出租方之间的博弈。

二、定金和押金

定金和押金在商铺租赁中为两项常规的项目，也是租金体系制定的重要内容。但此两笔费用由于长时间不能使用，且在合同期内没有利息，因此会严重影响到创业者的资金使用效率。

因此对定金和押金的使用上必须坚持如下原则：

1）尽量不支付押金；

2）尽量减少定金和押金的额度；

3）对于定金要在租赁合同中明确转做第一期租金。

三、租赁期限及免租期

通常情况下，不同业态、不同企业都有着自身的投资模型和运营模式，这种模型和模式都是基于一定的经营周期而设定，因此，租赁期限的设立必须结合创业投资者自身的投资模型和运营模式。如一般经济型酒店的投资回报周期为三到五年，那么为了取得较好的投资回报，酒店要求的租期八年以上。

一般情况下，投资回报周期长、运营成本高的品牌都有相对较长的租赁期要求。

如：超级市场租期一般要求十年以上，酒店一般要求八年以上，一般零售店铺要求三到五年。

免租期是为节省开业前所占用店铺成本的一种手段。在实际操作中，免租期使用有诸多技巧：

1）尽量要求长的免租期，减少运用费用；

2）讲免租期防在租赁期外，保证租赁期的完整性；

3）在租赁期内设立多个免租期。主要免租期内，店铺需要重新停业装修时，在租赁合同初期预设二次重装免租期；

4）根据业态自身的开店进度要求设立免租期，保证在营业前不支付租金为原则。

免租期越长对承租方越有利，但往往现实是出租方尽可能压缩你的免租期，所以承租方具体能取得多长的免租期完全是一个可变的因素，需要双方友好协商。

四、物业管理费

物业管理费在店铺租赁中也是极其常见的费用，在实际操作中，该费用有很多操作空间。

1）店铺无物业管理公司

   通常情况下，如出租店铺无专职物业管理公司，可以考虑不支付物业管理费用，此情况需在租赁合同中注明；

2）物业管理费用高于租金总额

   通常情况下，店铺的租金应高出物业管理费很多。但实际操作中，也会遇到店铺的物管费用高于租金的情况，此类情况往往是基于出租方逃税的原因。遇此情况，必须指出风险，并要求出租方改变租金和物业管理费的比重，以避免出现协助出租方逃税的嫌疑。

另外，在店铺经营中会涉及其他税费，包括但不限于：

管理费、电费、水费、租赁合同登记费、电话费、公证费、保险以及承租方承担的其他税费。

以上内容只是简单的讲述了店铺租赁中商业条件的基本概念，在实际操作中，创业投资者会遇到各种各样的商业情况，需要创业者保持清醒的头脑，尽量降低店铺租赁本身所带来的风险。