曾在一个知名度极高的自媒体网站上看到一篇文章，文中说选址就是选人流，并详尽地列举了多种测算人流的方法，赢得不少粉丝在评论区大赞，纷纷表示学到了真正的干货。

写文章和做学问大致是一个道理，首先要站在为读者负责的角度去求真、去分享，否则容易误人子弟，罪过甚大。文中列举的方法比较实用，但所阐述的观点则需要客观考究。

这其实就引申出一个命题：人流是选址的唯一决定因素吗？其实，经常浏览我文章的读者大多是有选址经验的，这个问题不难回答。因开店数量的限制，选址建模是一项相对较难的事情，所以，大多数连锁企业依然沿袭着经验制胜的选址之道。然而，近些年零售业日新月异，竞争越发激烈，零售业新形式不断引进，区位不断更新，决策者们越来越发现过去经验的参考价值下降了许多。

零售业正以前所未有的速度发生变化。在以飞速演变的技术发展、不断变化的竞争地位、消费者行为和需求的变化以及行业监管的变革为特点的零售业环境下，店铺选址伴随的机会和风险越发突出。

为了保证投资的安全，现实给商业人提出了一个新的至关重要的课题，决定选址到底有哪些因素？这些因素又是如何影响选址呢？在如此纷繁复杂的商业世界，有没有办法抽丝剥茧，找出一套相对科学的选址方法，指导企业经营决策？本人从事选址相关工作十余年来，积累了一些经验，结合前人研究的成果，谈谈自己的一点浅见，算是抛砖引玉。

简单地说，店铺选址分析可视为平衡一定区域内的供需关系。具有不同需求的消费者对产品和服务的需求可由各竞争店满足。由此可以区分三个一般性问题：

一、自由选址问题——在创建伊始就规划门店系统的选址；

二、增量选址问题——基于现有门店系统，拟定增长计划中，哪些是新建商店最佳选址？

三、重组选址问题——基于现有的商店网络，应该关闭哪些商店才能得到最佳门店系统？

在回答这些一般性问题前，你可以先暂停下来，思考一个你平时经常会思考的问题：我的最理想店址是什么样？

可能你会这样思考，最理想的店址是周边有充足的消费者，最好是全部都可以消费我产品或服务的目标客户，这个商圈几乎没有竞争者，同业态只有我一家店，店一定要开在所有人行走的必经之路，最好是转角位置，广告位霸气，最好一公里外就能看见，户型方正，使用率极高，而且房租便宜等等。

虽然这不一定能成为现实，但是想想总可以吧，人没有梦想，和咸鱼又有什么区别？

从直观感受其实可以提炼影响选址的几大要素：商圈、地址和店铺本身。

商圈

商圈，也可以理解为宏观因素。打个比方，周末你打算去钓鱼，有几个潜在的鱼塘供你选择，你首先得判断这些鱼塘，哪个鱼塘的鱼相对较多；其次，你还要分析，你提供的鱼饵能不能钓到鱼，鱼塘有鱼，但不吃你的鱼饵，这跟鱼塘没有鱼又有什么区别；再其次，鱼塘鱼多，但是岸边钓鱼的人密密麻麻，有时你去可能连钓鱼的位置都没有，你大概率也不去吧；最后，往往是思考时最容易忽略的问题——距离，虽然你知道某处是钓鱼的绝佳地址，但我想你大概不会开上三天三夜车程去钓一回鱼。

忘记钓鱼，回到现实的商业问题，在选择商圈时，我们需要考量的几个因素无非是：市场规模、商圈性质、重点规模、竞争态势、未来变迁。

年前，有位开面馆的老板找到我，说他理想的店址是既有办公区，又有住宅区的地方。他分析的没错，商圈人群如果太过单一，他们的消费行为和习惯都比较统一，会大大影响营业额。比如，高校附近，除了寒暑假的影响，学生的作息时间也相对固定；再如，纯办公区，周末的生意会大打折扣，上班族最重要的消费时段就是中午，而且相对比较集中，如果是堂食，面积的要求又对租金提出了更高的要求，晚上就餐人群也会明显的下降，而且商务地段的租金不便宜。如果是混合型的商圈，各类人群都有，消费习惯和行为可以满足不同时段的需求。这就是商圈性质研究的问题。

市场规模很容易理解，这个商圈有没有足够的人群，有，可以考虑进驻；无，就另当别论。

重点规模，可以理解为流量，包括人流量和车流量，流量的测算会因时段、天气的原因有所不同，商家在选址时会结合自己商业模式的特点进行有针对性的考察。重点规模会受商圈性质的影响，经过的人或车有多少会成为进店的目标客户。所以，在统计重点规模时，要以潜在顾客的数量来看流量，否则，单纯的流量统计失去了它的商业意义。

竞争态势，可能是很多商家实际开店中难以掌握的度。有些核心商圈成为兵家必争之地，即使是红海一片，但商家为了做品牌，有时也会硬着头皮上，而对于新兴品牌，与其选择一个竞争白热化的商圈，不如另寻佳地。连锁品牌在布点时，往往还会考虑自身的竞争，当市场规模足够，一个商圈甚至同一条街道开上几家店，这也是很常见的商业现象。

未来变迁。说到底，开店是一个预期的行为，我们很容易从各种渠道和各种方法找到商圈现有的数据进行概括总结，但商圈未来的变化可能是重点考察和预判的，这在实际操作中很多人会忽略掉。比如，你的项目投资需要6年回本，这个商圈如果从第三年就可能会出现大的变动，你还会信心十足吗？影响未来变化因素很多，市政规划、人口外迁、基础设施落后等等。

从学术上研究商圈可行性问题，通常采用三种方法：单变量技术、类比技术和多元回归分析。每个方法都有其特点和局限性，篇幅问题，不作过多介绍。

地址

地址，可以理解为宏观因素。包括聚客点、辨识性、亲近性以及动线。

马上就知道“哪里有什么店”的辨识性，是与店铺营业额直接相关的重要因素。辨识性又可以从能见度和知名度两方面思考。能见度就是看得到或看不到，这里指店铺的位置和招牌；知名度就是用来判断知道或者不知道的品牌项目。

如果店铺开在楼上或者地下室，那么行人往往不会看见，这时就要提高能见度，比如做好引导指示牌、橱窗展示、周边广告等。

知名度，即在这个区域，有多少人知道这家店或这个品牌。知名度，也是人在潜意识里选择一家店消费的参考依据。如果是家喻户晓的连锁品牌，当然没有问题，但若不是，就需要更多的营运才能收获人心。

亲近性，也是比较容易理解的因素。当我们仅仅能看到一家店，但因中间有障碍物阻隔很难达到，也是没有用的。常见的阻碍因素有台阶、花台、宽广的马路等。

聚客点，可以理解为吸引顾客的设施，比如车站、购物中心的主要出入口、扶梯等，这些地方显著特点就是聚焦大量人流。

动线，即是从一个聚客点到另一个聚客点连起来的道路。需要注意的是，在一个商圈内，可能存在多条动线，通过主要道路的叫主动线，有时，巷子里会形成副动线。繁华的商业中心可能出现复杂动线或者环游动线。有些动线外表看上去不是那么明显，需要我们有意识的实地观察，而且，动线会随着聚客点的变化而处在变动之中，这是我们需要重点引起注意的问题。

店铺本身

店铺本身的因素可能在初次创业者容易忽略的问题，比如异形导致的较低的使用率，狭窄修长的结构影响的店铺形象展示，以及不能满足经营要求的房屋设施，对于有经验的连锁企业来说，开店前他们也会重点关注这些不太看得见的因素，因为他们上过当、吹过亏。

选址，说它简单，是因为影响选址的因素大致就这些；说它复杂，是因为不同业态不同品牌因为不同的商业模式，他们所受的因素权重各不一样。同一地区同一业态的不同品牌选址标准也不尽相同，当然，还有同一品牌在不同国家和地区的选址诉求也不相同，这篇文章我们基本没有讨论不同地区的不同价值观对选址的影响，但说到底商业还是关乎人的一门学问。

不同商业业态之间也存在着各种微妙的关系，可能是积极的正相关关系，也有可能是消极的负相关。影响我们选址决策的因素或许有很多，但有时又会容易忽略最关键的一项。所以，每一个选址工作都需要我们以严谨负责任的态度从零开始，尽量不要以过去的经验作为唯一的判断标准，因为每一个店址都有着它的独特性。

开发，是一项投资行为，要做到谨慎、专业，才能在急剧变化的商业环境中立于不败，但这又是很难的。

根据我们多年的实践，发现还有一个有趣的现象，那就是不每个城市里都藏着不为人知的具有潜力的好地方，前期或许是因为业主的问题，条件限制的问题，抑或是条件达不成共识，亟需我们进行再开发。挖掘沉睡中的地点，进行理想的再开发，为工作和生活在那里的人们带来尽可能大的方便和益处，这或许就是开发的价值和意义。

德全选址长期从事选址开发工作，积累了大量的经验，可能因为角度问题，站在第三人的视角看到的东西比较多，能够为商家的选址决策做一些有价值的参考，但这也需要我们和更多的同仁不停的进步才能解决越来越复杂的商业问题。商业不是一成不变的，因为人每天都在变化。

说明：文中因为书写的方式，没有写出专业性更强的表达方式。

德全（微信号：dequanzh），德全选址商业管理公司创始人，从事商业地产投资和开店选址十年时间，指导连锁机构和个人创业者选址数百家店铺，并拥有商业面积达上万平米，关注我和我的文章，你可以找到解决有关店铺选址、租赁、转让和投资方面的问题。